试论房屋拆迁补偿估价的特殊性

氍甫离】至拆迂　补偿估价的特殊性　福州市房地产交易管理所　叶光前　根据新拆迁条例的有关精神，城市房屋拆迁中拆　其二，估价原则应用具有特殊性。　迁房的补偿价值按其房地产市场评估价格确定，这　同其他评估一样　拆迁评估亦遵循合法原则、替代　确定拆迁房补偿价格的工作就是房屋拆迁补偿估价　原则、估价时点原则等，但拆迁评估中合法原则和最高　（下文简称拆迁评估）。拆迁评估亦属于房地产价格评　最佳使用原则应用日　具有特殊性。　估，但因为评估对象的特殊性以及拆迁行为的酶策性，　就合法原则来看。合法原则的含义包括合法产权、　它具有不同于一般房地产评估的特殊性。　合法使用和合法处分等。其中就合法产权来看，　般评　首先，拆迁评估的估价对象复杂，种类多、数量　估中指的是拥有房地产权证、土地使用证等。而拆迁评　大。　次拆迁中往往会同时遇到住宅、店面、办公楼、车　估中，评估对象除产权房地产外，也包括当地规定的可　库等多种物业类型，既有一般房屋，也有含大　院落的　以进行补偿的不具产权房地产，如临时建筑物、附属建　房屋甚至空地；既有房地产，也有建筑物和构筑物等：　筑物、构筑物以及零杂空地等。就合法使用来看，拆迁　既有产权房地产，也有一些非产权房地产。同时，　次　房有许多存在着实际用途与产权用途不致的问题，　拆迁也住往会面对大量的房屋　少则一、二座房屋，多　拆迁补偿中牵涉到房屋用途确定时除合法原则外还同　则成片房屋乃至一个小区。这些房屋又属于不同的业　日寸遵循当地拆迁管理部门的有关规定，比如说，产权　主所有。因此，一次拆迁评估中，估价对象既是一个楼　用途为住宅的却按商业用房类型来进行补偿价格确　宇、　个小区，又是一个个的单元个体，佬价结果既有　定　其根据就是地方制定的一些具体规定，如　第一开　整体价格，更要有分户结论。评估中必须处理好估价对　间原则”、　营业执照面积原则　、　规划部门同意变更原　象的这一　整体、个体　关系，一个小区拆迁评估中往往　则　以及　规划法出台前变更默许原则”等。就最高最佳　要以　栋　为叉寸象求出　标”的基准价格，然后将此价格　使用原则来看，最高最佳使用原则是指房地产估价中，　修正到各个单元，而每单元的价格又必须满足其不　在合法原则前提下，在各种可能的利用方式中，选择其　同的楼层、朝向、采光、户型等诸多微观因素的差别考　中最大收益的使用方式来确定估价结果。从理论上讲，　虑。　拆迂评估中没有绝对排除最高最佳使用原则，但在拆　中国房　产圈２呲２　维普资讯 http://www.cqvip.com

蛾币骞蜃辑迁　畲　迁市场由它实际上难以应用。拆迁补偿面对千家万户，在抵押、交易等目的的评估中，这些因素都得考虑。　解决问题需要“统一”、　直观　、　快速”、　公平”，也需要　评忙相对粗线条原则的再一表现则是对待房屋的　比较直观的、可以直接套取的操作规定。房屋用途的确二次装修司题，原则上拆迁评估不牵涉房屋的二次装　定首先是根据产权确定，在现状用途与产权用途不一修。这是因为：首先，拆迁评估和其他评估（交易、抵押）　致的情况下，各地都有具体的处理办法直接可套。如果潜含的行为不一样，后者的新权利人可能继续从装修　补偿价格是在产权用途、现状用途之外的其他莉用假中获益，而前者的新权利人则无法从中获益，无论是高　设基础上求取的话，则显然与　直观”、　公平　原则不相级装修还是普通装修，评估对象面临的处分方式都是　协调，很容易给拆迁工作带来不利因素。　拆除。这就好比说，一台上漆的机器与一台未上漆（脱　其三，拆迁评估遵循“相对粗线条原则　。　漆）的机器，如果是买卖，价格肯定不一样；而如果作为　拆迁评估中的　相对粗线条”原则表现在：忽略一废铁收购，价格则没有什么差别。其次，拆迁中面临众　些其他评估中可能考虑的微细因素；有些因素对价格多的拆迁对象，装修时间和装修标准都不一样，再加上　的影响程度，在拆迁评估中考虑幅度较小。前者如，在装修材料价格以及装修款式的快速变迁因素，可以说，　广东、福建等一些南方地区，楼宇、楼层及单元编号对装修评估的难度非常大，如果评估时考虑装修，就会大　交易价格有影响（如，　４　编号价格低，　８　编号价格高大加大评估成本，延长评估时间，有违拆迁工作的前述　等），在交易评估中可能考虑的这些因素在拆迁评估中　统一　、“快速　原则，另外也容易形成暗箱操作，有违　则不考虑之。后者如，楼层、朝向差价，拆迁评估中一般　公平　原则（按重置成本考虑，装修价值有可能超过基　参照房改标准粗线条考虑，调节幅度较小，而实际交易本房价，因此，如果评估装修，有可能使相邻的同样单　中的差价幅度要比其大得多（以楼层因素为例，实际交元有成倍的评估价差）。因此，各地拆迁中对于装修补　易中多层楼宇的最大楼层价差可达２０—３０％，而拆迁偿问题，从兼顾被拆迁人利益考虑　往往实行　粗线条　评估中的这一价差考虑一般不会超过１０％）。还有如，仅对　主要项目　进行　大致性　考虑。　成新因素，拆迁评估中亦仅是粗线条考虑，　危房　与一　其四，拆迁评估还具有一些性因素。　般使用房屋的　成新　差别，在其他评估中相差很大，而　典型表现如公益事业房屋的货币补偿评估。医院、　在拆迁评估中则相对较小。　学校、国书馆、福利院等公益事业房屋，拆迁补偿价格　相对粗线条原则的另一表现是：尽管说拆迁评估确定的思路为　重建　，因此，在确定货币补偿金额时，　价格同其他评估价格一样，价格内涵都是　实物与权评估中不考虑成新因素，即按全新状态确定评估价　益　的结合，但拆迁评估更多地针对　面　上的实物，忽格。　略一些体现权益的“内在　权利因素。比如，拆迁评估中　马志刚／责任编辑　往往不考虑出租（租约）、抵押等因素对价格的影响，而　凰圜　华夏春浓　帼房地产圈２００２　２