我国商业银行个人住房信贷风险的管理研究-论文

内容摘要：本文主要针对我国个人住房贷款发展现状，分析了我国商业银行个人住房贷款的存在的问题，结合实例阐述主要的风险种类，并对我国个人住房贷款面临的风险原因进行了详尽分析以及提出了对应的完善风险管理的对策，对规避商业银行金融风险和促进房地产健康发展有着重要的现实意义。 关键词：个人住房贷款；问题；风险；对策

近年来，随着金融业的不断发展，个人住房消费信贷业务在深化住房制度改革、促进国民经济发展方面起到重要作用。个人住房信贷业务的发展与稳定对金融也特别是商业银行的发展起到了重要的作用，对我国商业银行个人住房信贷业务进行风险分析并提出防范措施，对保障贷款安全，防止商业银行金融风险的发生有着巨大的现实意义。

一、我国个人住房信贷发展现状

目前，我国个人住房消费贷款大多是个人住房抵押贷款，各银行的个人住房消费贷款当年不良率基本低于0.5%，并且商业银行是资金的主要供给者，住房消费信贷成为资产质量较好业务种类，住房公积金只提供其中的一小部分，成为各商业银行竞争激烈的业务品种之一。自1992年中国开展个人住房抵押贷款业务以来，个人住房抵押贷款有着十分惊人的增长速度。截止2009年底，全国个人住房抵押贷款余额高达4.76万亿元。2009年底全国个人住房抵押贷款余额是1998年的将近100倍(见表1)。虽然2008年受次贷危机的影响，个人住房贷款虽有下降，但仍高达29800亿元。同时，早期的增长速度非常快， 2000年以前增速大约在200%，并且这种增长速度一直持续到2005年。伴随着2005年国家对房地产业进行了宏观，个人住房抵押贷款的增速放缓许多，2005、2006年分别只有15%和8.15%。但在2007年这种情况开始发生变化，2007年个人住房抵押贷款余额增速达到了51.74% 。

表1：1998—2009年我国个人住房贷款发展规模

年份 个人住房贷款个人住房贷款月比上金融机构贷款总个人住房带快占总贷余额（亿元） 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 426 1358 3377 5598 8258 11780 16000 18400 19900 30196 29800 47600 年增长（%） 224 218.6 148.7 65.8 47.7 42.5 35.8 15 8.15 51.74 —1.31 59.73 额（万亿元） 8.65 9.37 9.94 11.23 13.98 19 18.9 20.7 23.9 26.17 30.34 39.93 款比重（%） 0.49 1.45 3.40 4.98 5.91 6.20 8.47 8. 8.32 11. 9.82 11.9 数据来源：根据《中国统计年鉴》（1999年—2009年）、国家统计局《2009年国民经济和社会发展统计公报》和中国人民银行各季度《中国货币执行报告》的数据整理取得。

同样，由表1可以看出，我国个人住房抵押贷款余额的增长非常迅速，在金融机构各项贷款中所占的比重也不断提高，从1998年的不到0.5%上升到2007年的11.%， 2008年虽然受次贷危机影响出现了小幅下滑，但所占比重仍高达9.82%.到2009年个人住房抵押贷款又迅速增长，在金融机构各项贷款中所占的比重高达11.90%。

多方面的原因促使我国住房抵押贷款余额迅速增长，其中最主要的还是个人住房抵押贷款其自身的优点所决定。 第一，个人住房抵押贷款流动性较好。因为其采取的是分期付款方式，银行每个月都会固定的收到现金回流，这样可以保证银行有一定流动性；第二，个人住房抵押贷款安全性高。由于其主要对象是具有稳定经济收人的人，因此在风险控制方面具有一定的优势；第三，个人住房抵押贷款有首付额的，从一定程度上剔除了较高风险的贷款者，加上有住房资产作为抵押品，其风险要低于一般的企业贷款。

正是个人住房抵押贷款的这些优点，所以我国商业银行把个人住房抵押贷款

作为优质资产，并作为主营业务进行大力发展。个人住房抵押贷款得到了迅速发展，但过快发展必然会隐藏很多风险。

二、当前我国商业银行个人住房信贷存在的主要问题,

商业银行个人住房信贷的主要是问题是贷款风险，这主要是指商业银行在开展个人住房贷款业务过程中贷放出去的款项，由于借款人到期不能偿还或不愿偿还银行本息而使银行蒙受损失的可能性和幅度，这些风险主要体现在：

1、借款人的违约及信用风险

违约风险，是指获得银行信用支持的债务人由于种种原因不能或不愿遵守合同规定按时偿还债务而使银行遭受损失的可能。主要有：被迫违约风险，指借款人发生财务危机，使得无法按时偿还贷款而选择违约；二是理性违约风险，在贷款的市场价值提高或者房屋的市场价值降低，导致抵押房屋的价值低于贷款的价值，即LTV标提高到大于1时，使借款人的净资产为负，借款人基于理性角度考虑，会选择主动违约，这就是理性违约。二是恶意违约风险，指借款人事实具有还贷能力，但从主观上故意违约或者以个人住房贷款的名义骗取银行贷款带来的风险。

2、房地产开发商的道德风险。

开发商利用利用与银行之间信息的不对称，在商业银行无法掌握开发商某些具体真实动机和背景的情况下，编造或者提供虚假的资料一以取得银行的信任而变相获得贷款。在办理房地产信贷过程中，开发商叫以进行多套房产的假按揭，就能直接从银行套取更多的资金，从而给开发商带来了巨大的利益动机，这也就是为什么近几年全国各地都屡见不鲜地出现开发商假按揭事件的原因。 3、商业银行的流动性风险

目前我国的各大银行主要资金来源是储户的存款。在市场经济条件下，很多人并不倾向于把钱存进银行，而是要把钱变“活”，投资到市场中去。这就使得银行储蓄存款的流动性增大。资金的流动性意味着银行手中所掌握的资金在减少。而随着个人住房贷款业务规模的扩大，银行资金运用长期化与资金来源短期化的矛盾日益突出，影响银行资产的流动性。而随着个人住房信贷业务的不断开展，需要的资金也越来越多，缺口越来越大，这就形成了矛盾。这只会造成银行没有足够的资金贷给客户，长期发展的结果必然会使发展迅猛的个人住房信贷业

务难以持续。

4、银行的操作风险

（1）审查把关不严，疏于客户还款能力调查。个别银行贷前没有认真调查贷款人所提供资料，甚至纵容贷款人弄虚作假，并且在贷款发放后，对贷款人的家庭状况和家庭收入变化情况缺乏必要的监控。目前，个人住房贷款业务的市场竞争非常激烈，不少商业银行为了抢市场，放宽贷款条件，如降低首次付款比例等。这就加大了银行的经营风险。

（2）评估风险已成为银行操作风险之一。目前银行以房价或评估价作为贷款依据，没有有效的抵押率认定方法。故在个人住房贷款业务中存在着较大的估价风险。估价风险不仅存在于对新建房屋抵押物的评估，而且存在于对存量房贷款抵押物的评估中，实际情况是存量房的评估价通常大大高于其实际价值。

（3）处罚力度不够的风险。从银行关于信贷经营管理方面看，其制定的制度、规定是比较多而且详细的，但从银行信贷经营的实际结果来看，效果却不佳。其原因主要是内部管理失之过宽，尤其是信贷责任追究制度没有严格执行，落实不到位。目前商业银行普遍存在的一个现象就是：在各银行中，在信贷业务经营方面，因信贷经营违规或信贷人员的不作为而造成的信贷风险，最终导致银行大量信贷资金流失，银行真正追究有关责任人责任的很少。

三、我国个人住房信贷风险的形成原因 1、个人住房贷款市场信息不对称

在商业银行个人住房贷款业务中，普遍存在着个人信息与商业银行所掌握的个人信息不对称的问题，这主要体现如下方面：第一，贷款者收人证明水分较大，贷款申请者能根据自己想购买的住房在单位开出相应的收人证明，甚至快倒闭的企业或事业单位也能为下岗职工开出相应的收人证明。第二，由于银行间会存在信息沟通不畅，有些贷款者的收人证明一式多份，在不同的银行贷款，在多处购房。第三，个人住房贷款属中长期信贷，还款期限较长，在这段时间内，个人因工作、家庭、健康等原因造成个人支付能力下降等不确定情况很容易发生。

2、社会信用制度不健全

住房抵押贷款是一种投入资金大、期限长以致于风险相对较高的信贷业务。对于银行来说，掌握借款人的信用状况，是防范风险的关键。在那些个人住房贷

款市场成熟并且规范的国家都有一整套完各的个人信用报告体系。如在美国，贷款人通常依靠商业性信用报告机构来完成信用调查工作，这些机构专门负责收集、保存和出信申请人的信用资料。而且所有的信用报告机构都签署了可以相互利用各自资料库的协议，因而迁居到别处的申请人的信用资料立即就能被新居地的信用发放机构获取。成熟完各的信用报告行业，不仅提高了贷款人把握贷款申请人信用情况的准确性，还节省了贷款人对贷款申请人信用的调查时间，大大提高了贷款的审批和发放效率。但在我国，个人财产申报制度还没有建立，储蓄实名制刚开展不久，个人信用制度基本上还是一片空白。有关个人的社会信息资源极为分散，个人的现金收入、支出，个人的债权、债务等信息都没有系统的数据资料，缺乏个人资信评估的基本标准和基础数据，无法形成统一完各的个人信用档案，对个人的信用评估就无从下手。

3、住房产业长期目标的短期化

住房产业之所以对经济有较强的拉动作用，在于住房消费是居民的大额消费，投资乘数大。个人住房消费水平本质上取决于国民经济发展状况和国民收入增氏状况，而不是不是取决金融的社会资金配置能力。通过促进住房消费带动国民经济的增长，在中国应是一个长期的过程。目前我国的实际情况是：一方面，与个人消费能力严重脱节的高房价，使相当一部分商品房有行无市；另一方面这种供需不平衡被片面的理解为个人住房有效需求不足，希望银行多贷款给个人，依靠扩张性的货币来扩大住房需求，希钥短期内提高中国居民的住房需求，而不考虑个人的收入状况、未来的偿还能力，片面希望银行给与个人高额住房贷款。这些都不可避免的增加了银行住房信贷业务的风险，不利于个人住房信贷的健康发展。

4、房地产市场不规范

目前，我国个人住房信贷市场还处于起步和发展阶段，发育极不成熟，市场准入和市场竞争规则尚不健全，同业之间的恶性竞争助长了该市场的混乱和无序。

以一个完整的房地产行业周期来进行分析，在其起步阶段，由于个人住房贷款业务刚刚开办，商业银行办理个人住房贷款业务的信贷人员尚未熟练掌握业务，操作流程也不规范，从而使商业银行面临内部因素造成的操作风险。

同时，由于个人住房贷款业务信用风险一般在贷款持续期（20年—30年）的前半个周期结束时（即10年—15年）才显露出来，房地产行业起步阶段的信用风险并不太明显；进入快速发展阶段后，商业银行个人住房贷款业务内部操作流程日益规范，但由于此时房地产行业处于快速上升的过程，众多房地产开发商急于扩大规模，开始出现以个人住房贷款形式骗取商业银行资金的现象。而房地产市场的繁荣景象也会使商业银行的信贷人员疏于贷后检查，由此引发外部欺诈导致的操作风险和流程执行不严格造成的操作风险；经过快速发展之后，房地产市场进入震荡整理阶段。在这一阶段，出于整个市场健康发展的考虑，往往会出台一些措施，或者是禁止期房转让的、或者是提高一套房贷首付比例的等等。在此情况下，商业银行个人住房贷款业务就会面临风险。 四、我国商业银行个人住房信贷风险的防范及对策

1、改善个人信用风险的识别环境

首先，要建立一个完善的个人信用体系，其核心应是个人信用制度，包括：个人信用登记制度、个人信用评估制度、个人信用风险预警制度、个人信用风险管理制度、个人信用风险转嫁等。这就需要设立专门的信用机构，金融机构将信用消费者日常在金融机构的信用支付情况连续地提供给信用机构，由信用机构将消费者的信用资料记录加以整理、分析，记人该消费者的历史档案，商业银行面对消费信贷申请时，可以从信用机构获得申请人的信用情况，并据此做出决策。其次，在目前情况下，由于信用机构的还未建立好，银行为了化解信用风险，必须扮演好信用机构的角色，将个人信用作为考查的重点，设立相关的个人信用档案，目前银行已建立了专业化、规范化、初具规模的数据库，这为信用管理打好了基础，并应尽快实现个人信用信息在金融机构之间的共享，从而控制贷款人多头贷款，及时对贷款人违约的可能性做出预测，建立信用缺失的预警机制，一旦发生，就可以立即采取补救措施。 2、尽力化解个人住房货款的流动性风险

商业银行应采取市场化的手段转移流动性风险，推进资产证券化市场的发展。首先，要逐步建立住房抵押贷款二级市场即房地产抵押债权转让市场，房地产贷款由贷款银行或其他金融机构创造出来以后再转售给其他投资者，或者以抵押贷款为担保发行抵押贷款债券。通过一级市场与二级市场的衔接提高银行资金

的流动性，分散流动性风险。其次，应把住房贷款的证券化提上日程。

3、健全个人住房贷款担保制度，建立双层担保体系

我国应积极尝试建立担保机构为中低收人家庭购房提供担保。可由牵头组建全国性和区域性的抵押担保公司，实行低收费、微利运作，为广大购房者特别是中低收人家庭提供担保。这样一方面扩大银行个人住房抵押贷款发放规模，增加社会总福利。另一方面又有效地减少信息不对称、道德风险等问题，降低银行个人住房抵押贷款风险。

目前我国商业保险介人个人住房抵押贷款市场的广度和深度还远远不够，现在这一市场的信用风险基本全部由商业银行承担。因此，当前应积极鼓励商业保险机构从深度和广度上全方位介人个人住房抵押贷款市场。同时在条件成熟时，我国还应积极尝试成立一批私营抵押贷款担保公司，形成一个以机构为主的全国性贷款抵押担保网，从而有效解决住房市场长期担保主体缺位的问题。

4、加强商业银行个人住房贷款风险的内部管理与控制

商业银行在办理个人住房贷款业务过程中，其内部管理松懈、机制不健全导致商业银行个人住房贷款存在风险，因此应从商业银行内部加强管理。 第一，应加强贷前审批和贷后管理工作。在贷前审批环节，应综合考虑楼盘的各种因素和价格以确定不同的贷款成数，根据借款人的实际条件确定合理的贷款额度、还款方式与担保条件，根据贷款额度不同建立分层次的审批授权，认真调查借款人的真实收入、过往信用记录等;加强对借款人的还款能力调查。在贷后管理方面，首先要对借款人进行跟踪调查和分析，及时发现借款人在借款周期内的各种不利还贷因素，如工作和收入等的变化情况，是否影响其还款能力，一经发现要及时采取补救措施。其次，对无意违约的客户要及时通知其偿还逾期贷款；对于个别恶意违约的借款人，应及时通知保证人偿还债务或依法对其提起诉讼，以处理抵押物方式回收贷款本息，以最大限度减少贷款偿还风险。最后，要加强言传，坚持正确导向，强化借款人还款意识。

第二，建立科学的资信评估指标体系。目前，国外对个人资信评估采取的是“5C”原则，即品德（Character）、能力（Capacity）、资本（Capital）、担保品（Collateral）和行业环境（Condition of Business）。“5C”原则是一套经过了时间和实践检验的、科学的评估原则。我国正处于经济结构调整期，应不断对“5C”

模型进行统计验证和修正，建立一套适合我国实际情况的个人住房信贷业务的个人资信评估指标体系。

第三，加强银行内部操作人员的责任感，建立一套好的处罚方法。只有这样，在信贷业务经营方面，才能防范和控制信贷经营违规，预防信贷人员的不作为，更好地规避信贷经营风险。

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