（下）来了！：《司伟、肖峰：“以房抵债、房屋让与担保”等买房人提起执行异议之诉案件的审理体会（下）

异议之诉案件的审理体会（下）

【编者按】今天下午合议执⾏异议之诉案件，突然想起《以房抵债、房屋让与担保”等买房⼈提起执⾏异议之诉案件的审理体会（上）》刊发后，效果很好！但忘记刊发（下）了。今晚加个班，将（下）修改后，刊发出来，欢迎转发、分享，共同进步！ MAYBE， 寂寞更能让⼈进步！你觉得呢？

三、⽀付价款要件审查重点难点

⽀付价款要件主要涉及对付款事实的审查，这与民间借贷纠纷案件中对付款事实的审查认定颇为相似，可参照后者的审查规则加以判定。从实务情况看，买受⼈主要通过提交以下两类证据主张其已⽀付全部价款：1.银⾏转账凭证；2.出卖⼈出具的收据等证明材料。对第⼀类证据，应根据转账凭证记载的转账⾦额、⽇期、备注事项等与买卖协议约定是否⼀致来判断转账凭证所涉款项与不动产价款⽀付是否具有关联性。如申请执⾏⼈或被执⾏⼈提出的反驳让转账凭证的关联性处于真伪不明时，⼀般对该⽀付价款事实不予认定。对第⼆类证据⽽⾔，由于⽇常经济⽣活中⽀付⽅式的⾮现⾦化⽇益普遍，⼤额现⾦⽀付已⽇益式微。故为购买不动产⽽⽀付⼤额现⾦的主张与⼀般⽇常⽣活经验相悖。鉴于当前被执⾏⼈和案外⼈恶意串通，以执⾏异议之诉⽅式恶意阻却执⾏的现象客观存在，故从遏制虚假诉讼、维护⽣效裁判权威权威性、提⾼强制执⾏率等⾓度出发，在现⾦⽀付的认定上应从严把握。仅以现⾦⽀付或被执⾏⼈⾃认等⽅式主张已经⽀付价款，

但⽆其他证据证明其存在⽀付事实的，⼀般对该⽀付价款事实不予认定。当然，例外情况下，还要根据个案的具体情况，结合⽀付款项的⾦额⼤⼩、款项来源、当事⼈的⾝份职业、经济能⼒、当事⼈之间的交易习惯等因素综合判断。另外，买受⼈以银⾏按揭贷款⽅式⽀付了⾸付款，剩余款项已由银⾏发放相应贷款的，当然应当视为其已经向出卖⼈⽀付了全部价款。对于尚未⽀付全部价款的，按照《执⾏异议复议规定》第2第三项的规定，买受⼈应当按照⼈民的要求将剩余价款交付执⾏。需要注意的是，如果买受⼈未在执⾏程序中按照执⾏的要求将剩余价款交付执⾏，⽽是在执⾏异议之诉案件审理的过程中提出交付剩余价款的申请，此时应如何处理？笔者认为，既然在执⾏异议之诉中参照《执⾏异议复议规定》对不动产买受⼈是否具有排除强制执⾏的民事权益加以认定，那么此时对剩余价款交付执⾏的期限就不宜仅限定在执⾏程序中的执⾏异议审查终结之前，但也不宜过于放任买受⼈选择诉讼中的任意时间来主张交付剩余价款。综合考虑保护双⽅当事⼈的实体及程序权益并兼顾⼈民审理案件之需，建议可将买受⼈将剩余价款交付执⾏的截⽌时间确定在⼀审法庭辩论终结前，对此，⼀审应当向当事⼈明确释明。如果⼀审释明后，当事⼈明确拒绝交付剩余款项或超过⼀审法庭辩论终结前没有交付剩余款项的，⼈民可以认定不符合⽀付价款要件。有必要说明的是，上述剩余价款交付执⾏可以作为阻却执⾏要件的前提是买受⼈已经按约定⽀付部分价款。如果部分价款的⽀付不符合合同约定，已构成违约，则不存在剩余价款按照⼈民的要求交付执⾏的问题。

四、未登记原因要件审查重点难点

根据《执⾏异议复议规定》起草者的解释，能够归责于买受⼈的原因可分为三种情形：⼀是对他⼈权利的忽略；⼆是对的忽略；三是消极不⾏使登记的权利。即买受⼈因未尽到合理的审查注意义务⽽存在过错。

该要件的审查在实践中往往流于形式，⽐如许多案件中在查明当事⼈签订了房屋买卖合同后不久即被查封或抵押的事实后，即认为由于在尚未达到合同约定的办理权属转移登记的时间房屋即被查封或抵押，由此导致此后⽆法办理权属转移登记，此原因⾮为买受⼈所致，故符合该要件。如此简单的审查推理使得该要件的重要性⽆法得到充分体现。事实上，该要件是《执⾏异议复议规定》第2规定的四个要件中的重中之重。实践中不动产交易管理和登记制度在不同区域、不同时期均存在不同程度的差异，仍以最为常见的房屋买卖为例，对于在⼀个⽹签备案制度已经全⾯实施、⼴为覆盖的城市进⾏的房屋买卖，与⼀个⽹签制度尚未实施、甚⾄备案都落实不到位的地区进⾏的房屋买卖，买受⼈在签订合同后能够采取的保障其后能够进⾏权

属转移登记的措施显然存在很⼤区别。因此，两者的审查注意义务程度显然也应有不同。由此带来的是。在不同案件中，虽然同样是签订合同后被查封或抵押，可能⼀个买受⼈对此具有⼀定的可归责性，⽽另⼀个却并没有。所以，在这种情况下，对于过错要件的审查就更应当全⾯、细致，要查明个案中当时当地房屋预售、⽹签备案、预告登记等不动产交易和登记制度的实施情况、⼀般交易习惯等事实，结合出卖⼈是否具备预售资格、是否将预售许可证置备于显著位置、买受⼈在交易中是否向出卖⼈主张过进⾏相应的登记备案等情况，综合判断未能办理过权属转移登记是否可归责于买受⼈。

此外，实践中争议较⼤的⼀个问题是，如何认定因买受⼈消极不⾏使登记请求权⽽导致其对未办理权属转移登记存在过错。当已经具备办理不动产权属转移登记条件时，买受⼈不积极⾏使权利，未及时办理登记，导致在查封执⾏前仍未完成物权变动的，应认定为买受⼈怠于主张登记请求权。未及时办理不动产权属转移登记在实践中易识别认定，在具备办理不动产权属转移登记条件的情况下，当事⼈未在法定期限或者约定期限内完成权属转移登记的，即可认定“未及时办理过户登记”。当然，此处还应分析未及时办理不动产权属转移登记的具体原因，若因出卖⼈不予协助，则不能归责于买受⼈；如因买受⼈怠于主张权利，则应认定其构成过错。⽽不积极主张权利属于价值判断范畴，难以⼀⼑切式统⼀尺度，故应结合合同约定及履⾏情况加以认定。买受⼈应当在合理期限内⾏使请求出卖⼈协助办理权属转移登记的请求权⽽未及时⾏使的，⼀般应认定为买受⼈怠于主张权属转移登记的权利。对于合理期限的把握，在当事⼈未约定的情况下，可根据同类交易中的交易惯例加以判断；在当事⼈有明确约定的情况下，除⾮约定的条件不具备，否则⼀般应当优先适⽤当事⼈的约定进⾏判断。此外，与这⼀问题存在⼀定关联的问题是，当事⼈的不动产买卖合同办理⽹签备案或预告登记将会对出卖⼈在后处分该不动产产⽣性的法律效果。因此，如果当事⼈在合理期限内未能申请办理⽹签备案或预告登记的，则⼀般应认定相应的当事⼈（根据具体事实可能会为出卖⼈或买受⼈）对不动产未能办理最终的权属转移登记存在过错。

另⼀个争议较⼤的问题是，执⾏标的上存在另案查封时，买受⼈签订了不动产买卖合同但因此⽽未能办理不动产权属转移登记，在该查封解除后，本案中查封措施实施或轮候查封⽣效，此时买受⼈对未办理不动产权属转移登记是否存在过错？有观点认为，相对于前⼀个查封⽽⾔，买受⼈未能注意到不动产存在权利负担，对未能办理不动产权属转移登记存在过错；但本案审查的执⾏措施并⾮另案查封，现另案查封已解除，⽽本案中查封措施实施或轮候查封⽣效，买受⼈在签订合同后始终⽆法办理不动产权属转移登记，故对此不存在过错。对此问题，在前⽂对合同要件审查的分析中即已涉及，司伟认为应当从根本上否定这种情形符合《执⾏异议复议规定》第2第⼀项要件，即便对此可能会有不同认识，但就过错⽽⾔，该种情况仍应认定不符合《执⾏异议复议规定》第2第四项要件。这是因为，⼀⽅⾯，《执⾏异议复议规定》第2是基于不动产登记制度不完善的状况，相对于普通⾦钱债权，对未登记不动产买受⼈在执⾏程序中给予优先保护，故在认定第2构成要件“⾮因买受⼈⾃⾝原因未办理过户登记”时，应严格适⽤，避免利益过于失衡；另⼀⽅⾯，该执⾏标的⽆论是在买受⼈签订不动产买卖合同之前被查封，还是之前查封、解除后⼜被执⾏查封，都⾄少说明该不动产处于⼀种不稳定状态。根据《查扣冻规定》第⼆⼗⼋条第⼀款“对已被⼈民查封、扣押、冻结的财产，其他⼈民可以进⾏轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即⾃动⽣效。”可知，解封的同时登记在先的轮候查封⾃动⽣效，两者⽆缝衔接。这将从客观上导致买受⼈不能办理权属转移登记。对此，应推定买受⼈在购买已经被查封的不动产时，应明知该规定，并愿意承担该不动产被轮候查封的风险。

因此，整体⽽⾔，买受⼈在明知该不动产被查封却仍然签订不动产买卖合同，虽然先前的查封被解除了，但买受⼈对因此可能存在的⽆法办理不动产权属转移登记的风险应⾃⾏承担。进⽽，买受⼈在执⾏标的被另案查封后签订不动产买卖合同，并因此导致其未能在本案查封⽣效之前办理权属转移登记的，应认定买受⼈系因其⾃⾝原因未办理权属转移登记。 ⿎励原创——转发、打赏！

作者简介：司伟 法学博⼠ 最⾼⼈民