天津经营性停车场投资分析

2005年04月08日 16:06 李峥

一、 机会分析：

城市停车是城市交通中非常重要的一个方面,在我国城市交通发展还处于较为初级阶段的前提下,加强停车场的规划建设不仅是用来解决停车问题的手段,更是城市交通以静制动的好办法。天津市区目前仅有各类停车泊位不足6万个，停车泊位缺口超过47万个，其中市区机动车停车泊位缺口达16万个。草拟中的《天津市城镇停车场建设管理规定》，将明确规定停车场的规划指标、建设审批和管理方式，并将公建、民建停车场的审建作为交通管理的一项重要内容。同时还有望强制规定“腾出”停车设施，恢复停车场用途，以便适应轿车进入家庭和日益增长的车辆停放需求，减少对道路交通的压力。按照规划，在五年内天津每年将建设3至4处停车楼，五年后每年将建设5至6处。随着动态交通与静态交通的矛盾日益尖锐，轨道交通与停车产业相结合的驻车换乘系统成为解决城市交通压力的首选办法。

由于停车场建设长期属于行为,私人或企业经营停车场的情况比较少见,所以停车场项目建设开发的市场环境更是无从谈起。那么要想使停车产业化顺利进行,一个良好的市场环境是十分必要的。美国停车行业的年度总收入大约在百亿美元，这与他们把停车产业化、市场化是分不开的。从经济学的观点看,城市停车市场就是买卖、租用车位的场所,但实际上停车场项目的市场环境并不像一般商品那样单纯的受到价格因素影响,而是更多受到城市交通发展的影响。在这方面随着有关部门对停车场建设的重视程度不断加深,各种优惠的出台将成为必然,同时随着停车场建设力度的加大,更将促使经营性停车行业走向规范化。随着《天津市中心城区停车场规划》的批复实施，市中心将尽快建起12个公共停车场，它们为公交9路和平站、天津站前地区、天津站后广场、西南角、大胡同、西北角、胜利公园、小白楼等处，其样式均为停车楼或地下车库。此规划适用本市外环线绿化带以内371平方公里，以塔楼和地下车库为主，逐渐缩小路上占道停车比例以向国际化水平接近。我国各大城市已经充分认清了现阶段停车场建设的重大意义, 比如上海市已经实施

了《申请设立经营性停车场(库)程序》,这不仅为投资者明确了诸多投资建设停车场的程序,而且使经营性停车场申请设立更为规范化、法制化。

然而，就目前大环境而言，停车场本身是一项回收期长、微利的公益性产业，停车场的利益直接体现在停车场的收费上，过低的停车收费价格，难以保证企业利润，但作为企业没有赢利就无法生存和发展。要解决这个问题，首先必须明确停车场的性质。停车场应该与城市道路、公共交通等一样同属于城市基础设施，有责任制定相应的管理条例和鼓励办法，从而指导和推动停车场的建设。对新建停车场，在费、税等多方面予以支持，提高民间投资的积极性，尤其在停车场的收费上，必须确定一个较合理的投资回收期，应依投资额的不同，确定不同的收费标准，形成不同地段、不同时间段的不同收费标准，使停车位真正变成一种商品，让我们有利可图。 二、 项目投入资金特点：

由于对所需求停车场规划、建设要求的不同和所选用相应设备的各异，组成了形形色色的停车场种类。大致可分为：平面停车场，地上停车楼（分为机械化、非机械化），地下停车库（分为机械化、非机械化）。他们的具体情况如表：

停车设施类型 地面 地上（非机械化） 地上（机械化） 地下（非机械化） 地下（机械化） 建设 周期 短 较长 需要楼面面积 需要地面面积 运行消耗 交换/重建设施的难易 基本没有 照明 自由 困难 （m2/车位） （m2/车位） 20-30 25-35 20-30 5-7（5层） 较短 10 3-5 机械维护 照明、通风、 机器维护 机械维护 自由简便 很长 30-45 0 不可能 长 10 0 不可能 停车场项目投入资金特点停车场工程项目的投资组成与一般的建筑工程相似,主要包括以下几个方面: 土地费用、土建工程费用、 设计、停车设备费用、咨询费用。

停车建造型式比较表

建平面停车场 地下停车库 立体停车楼 1.每车位占地面型式 特点 积少； 1.用地面积不受约束； 2.停车存取方便； 2.适合中小型车2.建造成本高于平3.平均每车位占地面辆停放； 面停车场； 2积约25m； 3.建造成本最3.可配合大楼地下室4.可供各类型车辆停高； 设置； 放； 4.对周围环境影响最小； 1.市中心地价昂1.可作为公寓住宅停1.地价低廉的地区； 车场； 2.可建停车场用地面2.作为一般大楼附2.可用地较狭窄； 设的停车设施； 3.停车需求量不高； 3.对环境要求较3.可建造大型停车场； 高场所； 积足够大； 贵地区； 1.建造成本低； 适用 范围 平面停车场单位停车面积表

车型分类 单位停车面积 (米2/泊位) 典型停车场单位造价表

类型 单位造价(万元/泊位) 平面停车场 0.5～1.0 地下停车库 3.0～8.0 立体停车楼 5.0～12.0 小型车 15.7 中型车 34.4 大型车 53.4 土建工程费用根据停车场(库)的型式不同存在着很大差异,地面停车场只需要少量费用用于维护、划线等项目,与此相比地下车库的造价之高是不言而喻的,地面停车楼的造价相对也比较高,但是后两种停车设施的单位停车位土

地费用可以随着停车场规模的扩大而减少,产生占用土地的规模经济效益(当然这种规模加大是有一定限度的),不像平面停车场随规模的加大而使土地成本直线上升。对于设计和咨询费用一般没有太大的变化。停车设备费用是针对机械化停车库,而这又与机械停车设备的类别相关,但一般不会相差很远。总体来说,如果不包括土地费用,当然是地下车库的单位投资最大,停车楼次之,而平面停车场投资最少,但是由于城市土地稀缺性的存在尤其是在城市中心区,我们应该根据目标区位的详细情况,然后以土地使用条件、地区规划要求等为约束,对投资方案进行优化选择。

我们在不考虑土地成本的前提下，在1000m2的空地上： 停车方式 地面停车 地上（非机械化2层） 地上（机械化2层） 地下（非机械化2层） 地下（机械化2层） 可存放车辆数（辆） 40 66 占地面积 投入资金 收费标准 回收期 （m2/辆） （万元） （元/天） （年） 25 15.15 20 500 10 12 1.52 19.2 200 5 1000 15 10.15 53 18.87 750 15 28.72 200 5 2000 15 20.3 随着天津城市化进程的不断进步和科学技术的发展,人们生产和生活的方式趋于集中,城市的规模越来越大,人们在城市里的生存空间却越来越小,于是出现了要利用空间的理念,城市中开始建设立体建筑、立体交通和立体停车库。作为现代大都市的标志,城市商住区高楼大厦林立;社区道路、高架交通干道、立交桥和地下铁路,编织出城市立体交通网;由平面停车向立体停车,由简单机械停车设备向计算机管理高度自动化的现代立体停车演变,成为具有较强的实用性、观赏性和适合城市环境的建筑。伴随着汽车进入家庭,城市动态、静态交通管理制度的健全和人们对居住环境要求的提高,给停车产业提供了发展机遇,停车产业市场前景广阔。尤其在天津停车产业还处于起步阶段，也鼓

励开发商投资该产业。依靠优惠、发展高科技、更新管理理念是我们发展停车产业的必经之路。