某项目投资最新收益分析

部分项目投资收益分析

槐树片区综合改造投资分析

东到纬十二路，西、北至槐村街，南到经六路。该范围内棚户区占地404.67亩，规划建筑面积 67.06 万m²，容积率2.55。改造预计拆迁费用为7.18亿元；

上缴规费2.96亿元；建安成本9.65亿元。总投资21.84亿元。预计销售收入25.32亿元，回报率20.94%。 中大槐树南区（规划全部为住宅） 序号 1 土地拆迁费 170万元/亩*300亩=51000万元 a.土地出让 金 有 b.土地管理 关 费 规 c.综合配套 费 费 17.1万元/亩*300亩=5130万元 0.08万元/亩*300亩=24万元 246元/m *50万m²=12300万元 规划新建住宅和配套公建配套246元/ m² ， 管理费 0.08万元/亩 三类住宅 17.1万元/亩

费用项目 计算过程 备注

2 d.人防配套费 e.技术咨询服务费 f. 图纸审查费 g开工手续费 30元/ m²* 50万m²=1500万元 2.3元/ m²* 50万m²=115万元 4.58元/ m²*50万m²=100万元 3.343%*80000万元 =2744万元 人防配套费30元/ m² 技术咨询服务费 2.3元/ m² 图纸审查费4.58元/ m² 招标代理费0.37%，标底费0.025%，质监费0.14%，合同公证费0.01%，劳保统筹2.6%，交易信息咨询费0.098%，造价管理费0.1%。 规费合计 建 a.建安直接安 费 成 b.水电工程3 本 费（外） 31609万元 1600元/ m²*50万m²=80000（高 小高层按1600元/ 层） 70元/ m²*50万m²=3500万元 m²；

水电工程费（外）按70元/ m²； 按销售额的0.5%；

4200元/ m² c.销售费用 210000万元*0.5%=1050万元 建安成本合计 84550万元 总 投 资： 合计单方造价： 预计销售收入： 167159万元 3343.18元/ m² 4200元/ m²*50万m²=210000万元 高层、小高层住宅税 金： 预计盈利： 回 报 率： 210000万元*5.5%=11550万元 210000万元-11550万元 -167159=31288万元 18.72%

容积率：2.5 建筑面积：50万平方米 中大槐树北区规划住宅部分 序号 1 土地拆迁费 170万元/亩*44.80亩=7616万元 a.土地出让 金 b.土地管理 费 有 c.综合配套 关 费 2 规 d.人防配套费 费 e.技术咨询服务费 f.图纸审查费 g开工手续40万元/亩*44.80亩=1792万元 0.08万元/亩*44.80亩=3.58万元

246元/m *7.47万m²=1837.62万元 30元/ m²*7.47万m²=224.1万元 2.3元/ m²*7.47万m²=17.18万元 2元/ m²*7.47万m²=14.94万元 3.343%*11952万元 技术咨询服务费按2.3元/ m² 图纸审查费2元/ m² 人防配套费30元/ m² 配套费246元/ m²。 管理费按0.08万元/亩。 土地出让金40万元/亩。 拆迁单价为170万元/亩。 费用项目 计算过程 备注 招标代理费0.37%，标底费

费 =409.95万元 0.025%，质监费0.14%，合同公证费0.01%，劳保统筹2.6%，交易信息咨询费0.098%，造价管理费0.1%。 规费合计 3 4721.58万元 1600元/ m²*7.47万m²=11952万元 水电工程费（外） 按70元/ m²； 高层按1600元/ m² 建 a.建安直接费 安 成 b.水电工程费（外） 70元/ m²*7.47万本 c.销售费用 m²=522.9万元 31374万元*0.5%=232.5按销售额的0.5%； 万元 建安成本合计 14043.6万元

总 投 资： 合计单方造价： 预计销售收入： 26381.18万元 3531.62元/ m² 4200元/m2*7.47m2=31374万元 高层按4200元/m2

预计销售收入合计： 31374万元 税 金： 预 计 盈 利： 回 报 率： 31374万元*5.5% =1725.57万元 31374-1725.57-14043.18=3267.25万元 12.38%

容积率：2.5 建筑面积：6.065万平方米

中大槐树北区规划市级公建部分 序号 1 土地拆迁费 220万元/亩*59.87亩=13171.4万元 a.土地出让 金 b.土地管理 费 c.综合配套费 有 d.人防配套费 2 关 e.技术咨询服务费 规 F. 图纸审查费 费 g开工手续费 36.9万元/亩*51.95亩=1916.96万元 0.08万元/亩*51.95亩=4.16万元 246元/m *10.995万m²=2704.77万元 30元/ m²*10.995万m²=329.85万元 2.3元/ m²*10.995万m²=25.29万元 4.58元/ m²*10.995万m²=50.36万元 3.343%*21990万元 =735.13万元 招标代理费0.37%，标底费0.025%，质监费0.14%，合同公证费0.01%，劳保统筹2.6%，交易信息咨询费0.098%，造价管理费0.1%。 图纸审查费4.58元/ m² 技术咨询服务费按2.3元/ m² 人防配套费30元/ m² 配套费246元/ m²。 二类商业办公用地土地出让金36.9万元/亩。 管理费 0.08万元/亩。 费用项目 计算过程 备注

拆迁单价为231.55万元/亩。

3 规费合计 5692.56万元 高层按2000元/ m²

a.建安直接费 10.995万m²*2000元/ m²=24463.87万建 元 安 b.水电工程费成 （外） 本 c.销售费用 70元/ m²*10.995万水电工程费（外）按70元/ m²； m²=769.65万元 975万元*1%=9.75万元 建安成本合计 总 投 资： 合计单方造价： 预计销售收入： 42173.36万元 3835.68元/ m² 5000元/ m²*10.995万m²=975公建5000元/ m²

万元 税 金： 预 计 盈 利： 回 报 率： 975*5.5%=3023.63万元 975 – 3023.63-42173.36=9778.01万元 23.19%

振兴街、青年公园、五里沟三个办事处。棚户区零星散布，合计占地60亩，

23309.4万元

按总销售额的1%； 容积率：3.3 建筑面积：10.995万平方米

省立医院周边片区投资分析

东与市中区搭界、南至经七路、西至纬十二路、北至经二路，旧城改造涉及

规划建筑面积8万m²，容积率2.0。预计拆迁费用1.2亿元；上缴规费0.41亿元；建安成本1.05亿元。总投资2.65亿元。预计销售收入3.2亿元，回报率13.96%。 省立医院片区 序号 1 土地拆迁费 200万元/亩*60亩=12000万元 a.土地出让金 b.土地管理费 c.综合配套费 有 d.人防配套2 费 关 e.技术咨询服务费 规 f. 图纸审查费 费 g开工手续费 m²=240万元 2.3元/ m²*8.0万m²=18.4万元 4.58元/m²*8.0万m²=61.05万元 3.343%*9600万元 =320.93万元 招标代理费0.37%，标底费

0.025%，质监费0.14%，合同图纸审查费4.58元/ m²

技术咨询服务费按2.3元/ m²

24.45万元/亩*60亩=2168.72万元 0.08万元/亩*60亩=4.8 万元 246元/m *8.0万m²=1968万元 30元/ m²*8.0万人防配套费30元/ m²

配套费246元/ m²。

管理费按0.08万元/亩。

二类住宅 24.45万元/亩

拆迁单价为200万/亩。

费用项目 计算过程 备注

公证费0.01%，劳保统筹2.6%，交易信息咨询费0.098%，造价管理费0.1%。 规费合计 建 a.建安直接安 费 成 b.水电工程 3 本 费（外） c.销售费用 4055.77万元 1200元/ m²*8.0万m²=9600万元 70元/ m²*8.0万m²=560万元 32000万元*1%=320万元 建安成本合计 10480万元 总 投 资： 合计单方造价： 预计销售收入： 26535.77万元 3316.97元/ m² 4000元/ m²*8.0万m²=32000万元 税 金： 预 计 盈 利： 回 报 率： 32000*5.5%=1760万元 32000-1760-26535.77=3704.23万元 13.96%

住宅 4000元/ m²

按销售额的1%； 水电工程费（外）按70元/ m²；

造价按1200元/ m²。 容积率：2.0 建筑面积：8.0万平方米

五里沟片区综合改造投资分析

东起纬五路、西到发祥巷、南起经二路、北到经一路，在五里沟办事处辖区内，该片区棚户区总占地100亩，规划建筑面积 13.33 万m²，容积率2.0。拆

迁投资2.00亿元；上缴规费0.69亿元；建安成本1.75亿元。总投资4.44亿元。预计销售5.亿元，回报率17.85%。 五里沟片区 序号 1 土地拆迁费 200万元/亩*100.亩拆迁单价为200万/亩。 费用项目 计算过程 备注

=20000万元 a.土地出让金（2585.69万元） b.土地管理费 24.45万元/亩*88.7亩二类住宅 24.45万元/亩 =2168.72万元36.9万元/二类公建36.9万元/亩。 亩*11.3亩=416.97万元 0.08万元/亩*100亩=8 万元 管理费按0.08万元/亩。 c.综合配套费 246元/m *13.33万m²=3279.18万元 配套费246元/ m²。 d.人防配套费 有 关 e.技术咨询服2 规 务费 费 30元/ m²*13.33万m²=399.9万元 2.3元/ m²*13.33万m²=30.66万元 人防配套费30元/ m² 技术咨询服务费按2.3元/ m² 图纸审查费4.58元/ m² f. 图纸审查费 4.58元/m²*13.33万m²=61.05万元 g开工手续费 3.343%*15996万元 =230.03万元 招标代理费0.37%，标底费0.025%，质监费0.14%，合同公证费0.01%，劳保统筹2.6%，交易信息咨询费0.098%，造价管理费0.1%。 规费合计 3 建 a.建安直接费 69.23万元 1200元/ m²*13.33万造价按1200元/ m²。 安 成 b.水电工程费本 （外） c.销售费用 m²=15996万元 70元/ m²*13.33万m²=933.1万元 水电工程费（外）按70元/ m²； 55350万元*1%=553.5万按销售额的1%； 元 建安成本合计 总 投 资： 合计单方造价： 预计销售收入：（55350万元） 17482.6万元 44381.83万元 3329.47元/ m² 4000元/ m²*11.3住宅 4000元/ m² 万m²=45200万元 5000元/ m²*2.03公建5000元/ m² 万m²=10150万元

税 金： 预 计 盈 利： 回 报 率： 55350*5.5%=3044.25万元 55350-3044.25-44381.83=7923.92万元 17.85% 容积率：2.0 建筑面积：13.33万平方米

西市场片区综合改造投资分析

东起铁路51号家属院、南至经二路、西到纬十二路、北到津浦铁路，棚户区总占地349.85亩，规划建筑面积41.862万m²，容积率2.5。预计拆迁投资

7.2亿元；上缴规费2.5亿元；建安成本5.37亿元。总投资15.07亿元。预计销售收入18.80亿元，回报率17.%。 西市场北侧北区（主要为住宅） 序号 1 土地拆迁费 170万元/亩*104.亩=17680万元 a.土地出让金 b.土地管理有 费 关 c.综合配套规 费 费 d.人防配套费 e.技术咨询24.45万元/亩*104 亩=2550.87万元 0.08万元/亩*104 亩=8.35万元 246元/m *9.83万m²=2418.18万元 30元/ m²*9.83万m²=294.9万元 2.3元/ m²*9.83万技术咨询服务费按2.3元/ m² 人防配套费30元/ m² 配套费246元/ m²。 二类住宅用地土地出让金按24.45万元/亩。 管理费按0.08万元/亩。

拆迁单价为170万/亩。 费用项目 计算过程 备注 2 服务费 f. 图纸审查费 g开工手续费 m²=22.61万元 4.58元/m²*9.83万m²=45.02万元 3.343%*6881万元 =230.03万元 招标代理费0.37%，标底费0.025%，质监费0.14%，合同公证费0.01%，劳保统筹2.6%，交易信息咨询费0.098%，造价管理费0.1%。 图纸审查费4.58元/ m² 规费合计 a.建安直接费 建 安 b.水电工程费（外） 3 成 5569.96万元 700元/ m²*9.83万m²=9138.53万元 70元/ m²*9.83万m²=1966万元 水电工程费（外）按70元/ m²； 造价按700元/ m²。 本 c.销售费用 29490万元*1%=294.9万按销售额的1%； 元 建安成本合计 78万元 总 投 资： 合计单方造价： 预计销售收入： 31113.96万元 3165.20元/ m² 3000元/ m²*9.83万m²=29490万元 税 金： 预 计 亏 损： 29490*5.5%=1621.95万元 29490-1921.95-31113.95 = -3245.91万元 住宅销售预计3000元/ m² 容积率：1.42 建筑面积：9.83万平方米 西市场北侧南区（以公建和高层住宅为主） 序号 1 土地拆迁费 200万元/亩*214.95亩=42990万元 a.土地出让金 b.土地管理费 c.综合配套费 有 d.人防配套费 2 关 e.技术咨询服务费 规 f. 图纸审查费 费 g开工手续费 2.3元/ m²*26.672万m²=61.35万元 4.58元/ m²*26.672万m²=122.16万元 3.343%*34134.2万元 =1141.11万元 招标代理费0.37%，标底费0.025%，质监费0.14%，合同公

证费0.01%，劳保统筹2.6%，交易信息咨询费0.098%，造价管图纸审查费4.58元/ m²

技术咨询服务费按2.3元/ m²

30万元/亩*214.95亩=7931.66万元 0.08万元/亩*214.95亩=17.2万元 246元/m *26.672万m²=6561.31万元 30元/ m²*26.672万m²=800.16万元 人防配套费30元/ m²

配套费246元/ m²。

二类商业办公及住宅用地出让

金平均30万元/亩。 管理费按0.08万元/亩。

土地拆迁单价为200万/亩。

费用项目 计算过程 备注

理费0.1%。 规费合计 16634.95万元 二层按1000元/ m²；

万元（二层） 建 （总计14.742万m²*1100元/ 多层按1100元/ m²；

34134.2万元） m²=16216.2万元（多层） 安 3 万元（高层） 本 b.水电工程费（外） c.销售费用 700元/ m²*26.672万m²=5334.4万元 水电工程费（外）按70

元/ m²；

公建5500元/ m²

万m²=97806万元 （住宅）4000元/ m²*9.98万m²=39920万元 预计销售收入合计： 131726万元 税 金： 预 计 盈 利： 131726万元*5.5%=7244.93万元 131726-7244.93-96943.45=27537.62万元

住宅4000元/ m²

131726万元*1%=1317.26万元 按销售额的1%； 9.98万m²*1600元/ m²= 15968高层按1600元/ m²。

a.建安直接费 1.95万m²*1000元/ m²=1950建安成本合计 37318.5万元 总投资： 合计单方造价： 预计销售收入： 96943.45万元 3634.93元/ m² （公建）5500元/ m²*16.692回 报 率： 28.40%

容积率：1.42 建筑面积：9.83万平方米 西市场南侧（山东绿洋食品厂） 序号 1 土地拆迁费 a.土地出让金 11330.37万元 24.45万元/亩*9.6 亩=234.72万元 二类商业36.9万元/亩 共30.9亩 二类住宅 24.45万元/亩 费用项目 计算过程 备注 （计1020.6936.9万元/亩*21.3亩万元） b.土地管理费 有 c.综合配套费 2 关 d.人防配套费 规 e.技术咨询服务费 费 f. 图纸审查费 30元/ m²*5.362万m²=160.86万元 2.3元/ m²*5.362万m²=12.33万元 4.58元/m²*5.362万m²=24.56万元 =785.97万元 0.08万元/亩*30.9 亩=2.47万元 246元/m *5.362万m²=1319.05万元 管理费按0.08万元/亩。 配套费246元/ m²。 人防配套费30元/ m² 技术咨询服务费按2.3元/ m² 图纸审查费4.58元/ m² g开工手续费 3.343%*77.1万元 m² 招标代理费0.37%，标底费=2万元 0.025%，质监费0.14%，合同公证费0.01%，劳保统筹2.6%，交易信息咨询费0.098%，造价管理费0.1%。 规费合计 a.建安直接费 建 m²=4356万元 安 1200元/ m²*1.782万成 3 本 b.水电工程 费（外） c.销售费用 m²=2138.4万元 70元/ m²*5.362万m²=1072.24万元 水电工程费（外）按70元/ m²； 住宅1200元/ m² 2803.96万元 1000元/ m²*1.4027万m²=1402.7万元 2000元/ m²*2.178万商业2000元/ m² 市场造价按1000元/ m² 26821.85万元*1%=268.21万按销售额的1%； 元 建安成本合计 80.66万元 总 投 资： 合计单方造价： 预计销售收入： 22674.99万元 4228.82元/ m² 4000元/ m²*1.782万m²=7128万元 （26821.85万元） 5500元/ m²*3.5807万m²=19693.85万元 税 金： 26821.85*5.5%=1475.2万元 公建5500元/ m² 住宅销售预计4000元/ m² 预 计 盈 利： 回 报 率： 26821.85-1475.2-22674.99=2671.66万元 11.78% 容积率：2.6 建筑面积：5.362万平方米